Questions à Chanakya Chakravarti, Chief Executive Officer de l’Indian Ocean Real Estate Company Limited (IOREC){} _ _ Que représente IOREC ? IOREC est un partenariat entre le Groupe Mon Loisir (GML), qui détient 51 %, et Actis, un fonds d’investissement privé de la Grande-Bretagne. Sa capitalisation est de 50 millions de dollars, une moitié venant d’Actis et GML apportant la deuxième sous forme de terres. A la création de la firme, en janvier 2009, nous étions donc une entité démarrant avec des actifs nets de Rs 1,5 milliard, dont cinq terrains dans le pays, la dernière acquisition étant celle de Forbach, dans le Nord. Notre objectif est de créer une compagnie de développement foncier de classe mondiale, avec un intérêt principal sur Maurice et les îles avoisinantes telles que La Réunion, Madagascar, Seychelles et Maldives. A l’avenir, nous nous intéresserons à la côte est de l’Afrique. Avant tout, nous devons prouver ce dont nous sommes capables. Notre attention est d’abord ici.
Quels sont vos projets immédiats ? Les travaux de construction pour le centre commercial de Riverside, sis à l’entrée du village de Rivière-du-Rempart, ont déjà démarré. Winners sera le principal local (anchor tenant), avec d’autres magasins pour le décor intérieur, la nourriture et l’ameublement, entre autres. Pour ce centre d’une superficie de 60 000 pieds carrés, les investissements s’élèvent à Rs 240 millions. Nous ne sommes pas ici pour profiter du boom dans le foncier. Telle est notre philosophie. Il faut qu’il y ait un bénéfice et une économie qui soutiennent le projet pour qu’il soit viable dans la durée. Le village de Rivière-du-Rempart n’a pas connu un tel plan de développement ces dernières décennies. En outre, nos études du marché ont démontré le désir des habitants de la région pour ce type de complexes. Le deuxième projet sur lequel nous travaillons en ce moment est le centre commercial de Circle Square, à Forbach. Les investissements sont de Rs 600 millions. A terme, le projet comportera des espaces pour bureaux et un mini-parcours de golf. L’idée est d’offrir un développement unique, où les gens prendront plaisir à effectuer leurs achats, pas un genre de boîte. Par exemple, la firme Actis a des investissements dans l’immobilier commercial en Afrique calqués sur cette même philosophie, à Lagos, un bassin de 18 millions d’habitants au Nigéria, où aucun complexe digne de son nom n’existait, à Accra au Ghana et Dar es-Salaam, en Tanzanie.
Vous dites que vos projets sont uniques. En quoi diffèrent-ils des autres ? Depuis mon arrivée à Maurice, il y a cinq mois, j’ai noté que la majorité des promoteurs ciblent les touristes et les expatriés. Certes, ces segments représentent un marché lucratif. _ Au niveau d’IOREC, nous voulons toucher les Mauriciens en premier. Ils ne dépensent pas autant que les étrangers. Cependant, quand on tient compte de la crise économique mondiale et les pressions qu’engendre la récession sur l’industrie du tourisme, nous nous concentrons sur les locaux, un concept auquel j’adhère. D’ailleurs, si l’économie indienne est tellement robuste aujourd’hui, c’est parce que les acteurs économiques s’adressent d’abord au marché domestique.
Mais, votre projet à Forbach au milieu de champs de cannes… Telle est la perception. Nos études révèlent que ce centre commercial sera bénéfique pour les 36 000 familles vivant dans cette région. A noter aussi qu’à Riche-Terre et Grand-Baie, aucun complexe similaire n’a vu le jour, d’où l’intérêt qu’il y aura pour Circle Square. Au cours des quatre prochaines années, les projets résidentiels apporteront une masse critique solide pour soutenir le centre.
Ils sont nombreux ces projets de complexes commerciaux, de moyenne ou grande envergure. Est-ce suffisant pour le pays ? Je vous fais une prédiction et je sais que je mets ma tête sur le billot. Selon mes calculs, de la douzaine de centres commerciaux annoncés, la moitié ne verra pas le jour.
Pourquoi ? Tous ciblent le segment supérieur du marché, et ce, en théorie uniquement. Deuxièmement, les promoteurs n’apportent que le terrain, qui ne vaut rien sans les capitaux propres. Sans la participation du développeur, les banques ne le soutiendront pas. Le projet est donc mort. Les principaux locataires et les commerces cherchent de la clientèle. Ils verront, à coup sûr, si cette masse critique minimale est présente ou pas. Qui plus est, des 1,2 million d’habitants, il n’y a que 500 000 qui ont le pouvoir de dépenser. En termes de touristes, j’estime qu’ils sont 200 000 à venir effectivement faire du shopping. De fait, un projet doit tenir compte du nombre spécifique de clients qu’il compte attirer. IOREC se contentera-t-elle d’investir dans des centres commerciaux dans le long terme ? Pas du tout. Nous avons un projet résidentiel à Beau-Séjour, dans le village de Piton. Nous comptons offrir des maisons dans la fourchette de Rs 7 millions à Rs 11 millions. Il y a des couples, qui sont sans enfants et qui travaillent, recherchant une maison de meilleure qualité dans ces prix. A Maurice, aujourd’hui, vous avez des projets Real Estate Scheme (RES) et Integrated Resorts Scheme (IRS), ainsi que des morcellements, et rien en termes de résidences clés en main. Nous nous concentrons sur ce marché. La première phase comportera 25 unités. Cependant, IOREC n’est pas allée aussi loin qu’un plan directeur pour toutes les étapes de développement. Nous ne voulons pas inonder le marché car notre approche est très conservatrice. Nous avons l’argent mais nous voulons le dépenser de manière judicieuse. Pour en revenir à Beau-Séjour, au bout de trois ou quatre phases, nous visons quelque 70 unités.
Vous semblez insister sur une méthode de développement très prudente. Pourquoi ? Quand les marchés se portaient bien, tout le monde croyait qu’il n’y avait nulle part où aller si ce n’est vers l’hémisphère nord. Aujourd’hui, personne ne sait à quel point l’Europe souffrira de la récession. Heureusement, l’économie mauricienne croît à une vitesse raisonnable mais nous ne devons pas la surestimer non plus. Cela explique notre approche conservatrice. Si le marché s’améliore, nous avons les moyens pour passer à la vitesse supérieure. Et si le marché n’atteint pas les objectifs théoriques, que ferons-nous ? Le développement foncier a été à la base de la crise économique. Des pays européens tels que la république d’Irlande et l’Espagne payent un prix fort pour des appartements et bâtiments invendus. Maurice fera-t-elle face à des problèmes similaires dans le proche avenir ? C’est déjà le cas. A mon arrivée, IOREC allait développer une nouvelle ville dans le nord-est du pays, sur une superficie de 400 arpents. Cela aurait été un projet IRS. J’ai dit à mes collègues qu’avec ce plan initial, nous courions vers notre perte. Il fallait réorienter notre approche. Si un projet IRS est faisable sur 25 arpents, ce qui constitue la superficie minimale pour ce type de plan, pourquoi inonder le marché avec un développement foncier sur 100 arpents ? Pourquoi construire un parcours de golf alors qu’il y en a un à 30 minutes de voiture ? Voyons les prix. Un tarif de 500 000 dollars américains est le seuil minimal mais, personne n’offre ce prix. A mon humble avis, il y a beaucoup de promoteurs IRS qui pensent que l’économie mondiale est toujours le monde d’avant 2007. Ils sont obnubilés par les marchés européens et sud-africains. Alors que la Chine et l’Inde sont en train de tirer la résurgence économique mondiale, aucun projet IRS ne les cible. Savez-vous que l’Inde a assoupli le contrôle sur la sortie de devises de son territoire ? Aujourd’hui, un Indien peut investir 200 000 dollars dans des biens immobiliers hors du pays, contre 50 000 dollars par famille. Ils partent en Thaïlande, en Europe et en Afrique. C’est un marché à cibler dans les plus brefs délais. Il n’y a aucun mal à cela. Quand je demande aux promoteurs pourquoi ils n’explorent pas cette avenue, ils me répondent qu’il n’y a pas lieu de partir aussi loin alors que les Européens et Sud-Africains réagissent si favorablement.
Pourriez-vous quantifier ce marché indien ? Je ne suis pas en mesure de donner des chiffres. En moyenne, d’une année à l’autre, il y a y une hausse entre 15 % et 20 % de ceux investissant hors de l’Inde. Les Indiens sont enthousiastes à venir à Maurice. Vous n’avez qu’à être à bord du vol Mumbai-Plaisance. Toutes les places sont prises. A notre niveau, nous effectuerons des études sur ce segment. Nombreux sont les Sud-Africains dans la gamme inférieure à vouloir venir. Pour 500 000 dollars par villa, les Européens mordront également à l’hameçon.
Propos recueillis par K. B.
L'express du lundi 21 juin 2010
