Qu’est-ce qu’un expert en évaluation foncière ? Et quel est son rôle ? L’affaire «MedPoint» a propulsé ce métier au-devant de la scène. A mi-chemin entre l’enquête et la science, l’exercice d’évaluation reste cependant hautement subjectif.
« Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas la valeur d’un bien immobilier qui en détermine le prix. C’est plutôt le contraire , lance d’emblée Uttum Sanmukhiya, directeur de V5 Immobilier . A cause des lois du marché, c’est le prix qui détermine la valeur du bien en question. » C’est ainsi, explique- t- il, que « nos estimations sont faites en grande partie par rapport aux lois du marché » , c’est- à- dire l’offre et la demande, au lieu de la valeur faciale d’un bien immobilier.
Pour étayer ses dires, il cite notamment la flambée des prix des terrains du sud- ouest, en raison de l’apparition des Integrated Resorts Scheme et Real Estates Scheme.
D’autres critères rentrent, bien sûr, en considération. « Il est important de considérer des facteurs comme les taux d’intérêts pratiqués par les banques, la zone dans laquelle le bien immobilier est situé mais aussi la dimension du terrain » , explique encore Uttum Sanmukhiya pour résumer les principaux critères influençant le coût d’une propriété. « Le prix par toise d’un terrain d’un arpent, par exemple, est inférieur à celui par toise d’un terrain d’une centaine de toises.»
En fait, bien que hautement subjective, l’évaluation foncière requiert une « méthodologie précise » , confie un expert accrédité qui a souhaité garder l’anonymat.
Et, selon nos recoupements, près de 90 % des évaluations sont faites suivant la méthode comparative ( voir ci-contre ), bien que le Royal Institute of Chartered Surveyors ( RICS) – l’une des principales institutions accréditant les experts locaux – en préconise cinq. Ainsi suivant la méthode comparative, l’expert passe de longues heures à scruter les registres du Registrar General afin de retracer l’historique des transactions. Un travail de terrain est également requis.
L’expert est ainsi appelé à visiter la localité et interroger les gens vivant ou opérant à proximité pour s’assurer que le terrain répond aux attentes du client ( voir critères d’évaluation ).
Dans le cas de la clinique MedPoint , le travail de l’expert en évaluation foncière s’arrête aux seuls terrain et bâtiment. « Si l’on se fie au marché, le prix auquel la clinique MedPoint a été évaluée me semble assez élevé » , estime Uttum Sanmukhiya. « Néanmoins, l’évaluation d’un bâtiment comme la clinique MedPoint requiert également la participation d’un panel comprenant des professionnels tels que des ingénieurs civils, des Quantity Surveyors , des Chartered Surveyors et des Governement Surveyors , entre autres » , poursuit-il. Ce que confirme l’expert que nous avons contacté.
Outre la transaction immobilière, les compétences d’un expert en évaluation foncière peuvent être requises au moment de contracter un prêt bancaire ou garantir celui- ci. Ses services sont également requis au moment de contracter une assurance ou dans les cas de succession, entre autres.
« Il y a également des arpenteurs ou des Quantity Surveyors qui font des estimations, alors qu’ils ne sont pas accrédités à le faire » , déplore l’expert en évaluation foncière. Il prend pour exemple certaines ventes à l’encan, où les valeurs de certaines propriétés sont estimées par des huissiers.
Ludovic AGATHE et Kenneth BABAJIE
Valeur d’une propriété : les critères • Disponibilité des services de base ( eau, électricité, télécommunications) • Proximité des services d’urgence ( police, centres de santé, pompiers) • Proximité d’écoles / facilités éducatives • Proximité de centres commerciaux ou supermarchés • Accès à la route principale ou l’autoroute • Environnement et le voisinage • Topographie et vue • Proximité de facilités récréatives ou religieuses • Proximité d’aires de stationnement • Nombre d’étages permis par la loi • Proximité de nuisances • Forme de la parcelle de terrain • Superficie utilisable • Devanture donnant sur une rue • Distance d’un centre- ville • Condition de la terre • Superficie de construction permise • Valeur historique de la localité
Comment devient-on un expert dans l’immobilier ? L’expert en évaluation foncière suit une formation en « Estate Management » , ou équivalent, soit en gestion immobilière, la plupart du temps. Cette formation doit être complétée par une expérience professionnelle de deux ans auprès d’un expert, lui- même accrédité. Cette accréditation est dispensée par le RICS ou autres « Appraisal Institutes » . Le métier de l’expert en évaluation n’étant pas de tout repos, entre la quête de l’information, les procédures administratives et légales, il calcule ses honoraires en se basant sur les heures de travail allouées à la recherche. Et, dans certains cas, comme un pourcentage de la valeur du terrain. _ L'express du samedi 12 février 2011
