FINI LA PÉRIODE FASTE de l’ Integrated Resort Scheme.Le contexte économique difficile a eu raison de nombreux projets. Aujourd’hui seuls les complexes les plus attractifs peuvent envisager un avenir florissant.
"Le projet IRS est mort. " Cette déclaration de Vishal Ramanah, directeur de l’agence immobilière Properties in Mauritius, a de quoi inquiéter. Surtout au regard des investissements massifs qui ont été faits depuis l’entrée en application de l’Integrated Resort Scheme en 2004 , investissements qui se chiffrent en dizaines de milliards de roupies. Si cela s’avère, de nombreux groupes importants risquent de se retrouver sur la paille.
Le nombre de projets IRS qui sont tombés à l’eau ou qui connaissent de sérieuses difficultés ne font pas nécessairement mentir Vishal Ramanah. La liste est longue : Cornish Bay, River Club, Bonne Aventure , Les Salines, Roches-Noires, Flic-en-Flac… Certains de ces projets étaient pourtant très ambitieux, à l’image de celui de Roches-Noires, dont les promoteurs comptaient construire 184 appartements et 611 villas sur une surface de 850 arpents. Un projet dont le coût avait été estimé à plus de 20 milliards de roupies ! A Flic-en-Flac, 485 villas devaient aussi voir le jour, ainsi que 5 hôtels, un « megamall » , un centre d’exposition, un casino, un parc à papillons, des salles de cinéma, une discothèque et un aquarium géant.
WAIT AND SEE ATTITUDE
Les promoteurs de l’IRS de Cornish Bay avaient quant à eux fait appel à un architecte de renommée internationale pour le design des villas, le Britannique Gary Player. Ce projet, très attractif sur le papier, est pourtant lui aussi tombé en désuétude. « Un des principaux créanciers, une banque islandaise, a fait faillite. S’il y avait suffisamment d’acheteurs, le projet aurait pu tenir la route, mais ce n’est malheureusement pas le cas. Les ventes ont eu du mal à décoller. Le marché s’est contracté » , confiait l’administrateur judiciaire Clensy Appavoo à l’express en juin 2009. « Le problème, c’est la crise financière » , avance Ken Poonoosamy, directeur de l’ International Business Service du Board of Investment. « Couplée à la crise de l’euro, elle a modifié le marché à tel point que certains projets n’ont pas pu aboutir. Le secteur immobilier a été sévèrement touché, et les banques prennent moins de risques. En ce moment, nous constatons une wait and see attitude de la part de beaucoup d’opérateurs », continue-t-il. Autrement dit, les promoteurs attendent la fin de la crise pour relancer leurs projets.
VILLAS TROP CHÈRES
Une attitude confi rmée par une note extraite d’une demande de permis IRS déposée par la compagnie Bouygues Developpement ( Maurice) Ltée pour un projet à Saint- Martin : « The expansion and rate of progress of these … schemes have somewhat slowed down in the prevailing economic down tone, but are expected to resume within a short foreseeable future.» Neermal Saddul, qui s’occupe de l’IRS Cliff of Macondé , reste optimiste : « C’est vrai que le marché est plus dur en ce moment, mais il va bientôt reprendre du poil de la bête . » Mais pour certains, on ne peut pas tout mettre sur le dos de la crise. D’autres facteurs doivent être pris en compte, comme l’affirme Vishal Ramanah : « Les villas coûtent trop cher, même comparé aux prix européens. » Il est vrai qu’avec un prix minimum de Rs 15 millions ( et parfois beaucoup plus), ces luxueuses habitations ne sont pas à la portée de toutes les bourses, et même à l’étranger, ceux qui en ont les moyens ne sont pas si nombreux. Le marché est limité, en somme. Néanmoins, selon Neermal Saddul, ce n’est pas le prix qui est en cause. Il cite en exemple des acheteurs qui n’ont pas hésité à débourser plusieurs millions de dollars pour se rendre acquéreurs d’une portion de paradis. Si l’on en croit Andrew Smith, directeur de la compagnie C & A, qui travaille sur le projet de Matala à Rivière-Noire, il existe encore d’autres explications au gel ou à l’abandon de tous ces projets. « Le succès des premiers IRS a fait des émules, et bon nombre de compagnies se sont jetées à l’eau sans trop réfl échir. Ils ont cru trouver la poule aux oeufs d’or, et ils se sont brûlé les doigts. » Les soixante- dix premières villas d’Anahita s’étant vendues comme des petits pains, il est clair que quelques-uns se sont léchés les babines. Pour Andrew Smith, certains dossiers soumis n’étaient pas assez solides. « Le secret, c’est tout d’abord l’emplacement, qui doit être extrêmement attractif. Ensuite, les partenaires financiers doivent être très compétents : il faut connaître les bonnes personnes, avoir un bon réseau. »
LA LOI DU PLUS FORT
Si Ken Poonoosamy est d’accord avec le fait que la crise économique n’est pas forcément la seule cause du problème, il pense qu’il est diffi cile de trouver une autre cause globale, chaque projet ayant ses propres spécifi cités. « C’est comme dans tout business. Il y en a qui réussissent, d’autres qui échouent. A la fin, c’est le meilleur qui se taille la part du lion. C’est ainsi que fonctionne l’économie capitaliste. » En effet, malgré tout, il y a des projets qui tiennent encore la route. Vendredi, par exemple, a eu lieu le lancement de l’IRS de Belle Rivière Estate à Bel-Ombre, en présence de bon nombre de personnalités, dont le Premier ministre. Gérard Weill, le Project Manager , affirme que « le projet a été livré sans encombres, et 31 de nos 33 villas ont trouvé preneur. » Et comment ne pas mentionner les domaines d’Anahita et de Tamarina, dont la santé est encore fl orissante, même si les développements futurs ont été quelque peu ralentis. D’autres encore semblent en bonne voie, comme Matala , dont plus de la moitié des 51 villas ont déjà trouvé preneur. A La Balise, certains observateurs craignaient un embourbement du projet, mais des développements devraient aboutir sous peu. Cliff of Macondé et Akasha semblent aussi être des projets prometteurs. A ce jour, 440 villas ont été vendues en six ans. Au final, il ressort que même si le programme IRS n’a pas tenu toutes ses promesses, il n’est pas encore mort. Même si l’on est encore loin de la limite des 5000 villas fixée par l’ancien ministre des Finances Rama Sithanen.
Remise en question
Le fait que certains nouveaux projets IRS aient du mal à trouver des investisseurs obligera certainement les promoteurs à revoir leur copie afin de rendre leurs produits plus attractifs en même temps que plus abordables. De l’avis de Vishal Ramanah, de Properties in Mauritius, « beaucoup d’IRS vont se convertir en RES (Real Estate Scheme) . Cela concerne surtout ceux dont la construction n’a pas commencé ou dont les promoteurs n’ont pas encore obtenu le permis » . Car, d’après lui, les RES marchent mieux que les IRS, en raison de leur prix inférieur. Pourtant, certains projets RES ont aussi été abandonnés par manque de clients. C’est le cas, par exemple, d’Astelia à Grand- Baie. Pour Neermal Saddul, de Cliff of Macondé, « les projets de 300 villas ne sont pas viables. Ceux qui marchent, ce sont les projets à taille humaine, de 30 ou 40 villas, associés à un branded hotel. Par exemple le Four Seasons à Anahita ou le Club Med à Albion. Les clients peuvent ainsi bénéfi cier de la tranquillité de leur villa ainsi que des prestations de service de l’hôtel. » C’est la voie que semble prendre l’IRS La Balise , qui s’est récemment associé à Grace , une chaîne d’hôtels sud- africaine très renommée, propriétaire notamment de l’hôtel Cape Grace à Cape Town. L’autre avantage de ce système est qu’il pourrait permettre aux clients de louer leur villa à l’hôtel lorsqu’ils sont à l’étranger, afin d’amortir leur investissement.
Source: L'Express du Dimanche 14 Novembre 2010 Jonathan Bouic
