Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, vous devrez vous acquitter d’une nouvelle taxe. Si vous voulez acheter, vous en subirez le contrecoup. La «capital gains tax» pourrait favoriser les mauvaises pratiques.
La capital gains tax, nouvel épouvantail du marché immobilier ? Sans avis tranchés, les professionnels du secteur nuancent quelque peu l’impact négatif de la mesure car une taxe est rarement accueillie favorablement.
Annoncée dans le budget, cette taxe sur la plus-value immobilière lors d’une vente est entrée en vigueur depuis le 1er janvier. Surprise pour les nouveaux vendeurs qui n’avaient pas prêté attention à cette mesure, et stress de fin d’année pour ceux qui avaient entamé les démarches avant le 31 décembre.
L’immobilier en décembre a donc connu une effervescence notable. « L’introduction imminente de la capital gains tax a entraîné une hausse de l’activité des ventes, confirme Peter Llewellyn, directeur de Pam Golding, remarquant par ailleurs que les vendeurs étaient très soucieux de finaliser leurs transactions immobilières. Cela a donné lieu à très peu de négociations et a écourté les accords sur les transactions. » Deux autres professionnels corroborent le propos du directeur de Pam Golding . Nicolas Thomas, qui dirige OFIM immobilier dans le nord de l’île, précise que « les rendez- vous chez le notaire étaient obtenus plus rapidement afin que les transactions soient bouclées avant le 31 décembre » . Et du côté de V5 Immobilier , le directeur, Uttum Sanmukhiya, fait surtout ressortir l’accélération des procédures, donnant une toute autre ampleur à l’effervescence du mois de décembre. « Il n’y a pas eu forcément plus de transactions dans la mesure où cela n’a pas décidé plus de ménages à vendre leur bien. Ce sont plutôt les transactions en cours qui ont été accélérées pour échapper au capital gains tax. » Uttum Sanmukhiya va plus loin dans son appréciation car il n’y a pas que l’introduction de la capital gains tax qui aurait contribué à l’accélération des transactions en décembre. « Depuis 18 mois, pour pallier les effets de la crise, le gouvernement avait appliqué un taux de 5 % pour la land transfer tax sur l’ensemble des transactions », rappelle- t- il. Or, à compter du 1er janvier, on est revenu à l’ancien système : la land transfer tax équivaut à 10 % de la valeur du bien s’il a été vendu avant une échéance de cinq années et 5 % s’il a été vendu après cinq ans. « Le retour aux taux initiaux de la land transfer tax a aussi boosté les transactions avant le 31 décembre » , résume le directeur de V5 Immobilier . Les propriétaires déjà engagés dans une procédure de vente ont donc mis les bouchées doubles pour finaliser la transaction.
Et ainsi éviter de tomber sous le coup de la capital gains tax, soit 10 % sur la plusvalue réalisée lors de la vente du bien immobilier, ainsi que des taux initiaux de la land transfer tax.
Reste que l’introduction de la capital gains tax impactera sur le marché de l’immobilier.
Mais les professionnels n’ont pas tous la même analyse même s’ils s’accordent sur un point : les vendeurs de biens immobiliers tripatouilleront d’une manière ou d’une autre pour alléger la perte sèche sur la plus-value à cause de la taxe.
Pour Peter Llewellyn, « on pourrait assister dans le court terme à un ralentissement au niveau des ventes » . Les vendeurs pourraient, selon lui, être plus frileux à l’idée de vendre une propriété puisqu’ils devront se délester, en plus des taxes existentes – dont les frais notariés –, d’une commission de 10 % au profit de l’Etat. Nicolas Thomas ne partage pas l’avis du directeur de Pam Golding . « Je ne redoute pas nécessairement un ralentissement dans les transactions immobilières, avance- t- il, mais plutôt une poussée de pratiques plus ou moins claires. » C’est justement cela qui est à craindre car en introduisant une taxe, le gouvernement encourage, à son corps défendant, les Mauriciens à faire preuve d’ingéniosité pour la contourner. Et à ce petit jeu, il semblerait qu’on soit assez fort. Comment les vendeurs pourraient donc agir ? Pour le directeur de V5 Immobilier , « le gouvernement encourage les gens à sous- évaluer leur bien afin de réduire le montant de la taxe qui sera prélevée mais de notre côté, insiste- t- il, nous mettons déjà en garde nos clients sur ce point en les invitant à respecter le valeur réelle de leur bien» . En fait, il ne s’agit pas plus de réduire le montant de la taxe à payer que d’essayer d’y échapper. Pour ce faire, les vendeurs pourraient sous-évaluer le bien pour que la plusvalue réalisée soit inférieure à Rs 2 millions, ce qui les exempte de la taxe.
Le directeur de Pam Golding craint plutôt que « la capital gains tax encourage les vendeurs à demander un prix plus élevé et cela devrait se prolonger pour les mois à venir » . C’est certainement le seul moyen de s’assurer une rentrée d’argent, sinon plus confortable, au moins équivalente à la plus- value qui aurait été réalisée sans cette taxe additionnelle.
Uttum Sanmukhiya abonde dans ce sens puisqu’en plus de la sousévaluation « plus douteuse » , la plupart des particuliers pourraient simplement augmenter le prix de vente de 10 % ou 15 %, soit l’équivalent de la taxe qu’ils devront payer.
Quoiqu’il en soit, il faudrait s’attendre à ce que le marché de l’immobilier soit plus flottant dans les mois à venir. En clair, « le risque que les prix soient tronqués de part et d’autre pourrait fausser les valeurs du marché », estime Nicolas Thomas d’ OFIM Immobilier. Plus mesuré, Uttum Sanmukhiya pense qu’ « il est trop tôt pour se prononcer avec discernement sur les effets de l’introduction de cette taxe car il faudrait aussi prendre en compte l’impact du retrait de la taxation sur les intérêts : les ménages vont chercher l’investissement le plus intéressant », ce qui pourrait concurrencer l’engouement pour le foncier et l’immobilier.
Cela dit, si la question qui taraude les futurs vendeurs de biens immobiliers concerne le moyen d’alléger le poids de la capital gains tax , pour les potentiels acheteurs c’est un parcours semé de nouvelles embûches qui s’annonce. Ils devront en effet réussir à dénicher la bonne affaire, flairer les coups tordus, pour ne pas tomber dans le piège de la sur-évaluation des biens mis en vente. Car si c’est au vendeur de s’acquitter de la capital gains tax, c’est bien sur le dos de l’acheteur qu’il devrait la payer en transférant le coût de celle-ci sur le prix de vente. Malgré tout, le directeur de V5 Immobilier conclut avec un brin d’optimisme : « Puisque seules les transactions donnant lieu à une plus-value supérieure à Rs 2 millions seront taxées, je ne pense pas que le marché domestique sera vraiment affecté. »
La capital gains tax en bref : Les particuliers touchant des gains supérieurs à Rs 2 millions lors d’une vente ou d’un transfert d’un bien immobilier seront taxés à hauteur de 10 % des gains réalisés. Pour les entreprises, ce taux est fixé à 15 %. A noter que le profit imposable exclut tous les frais de notaire, d’enregistrement, etc. Les ventes ou transferts d’un bien immobilier à un descendant ainsi que les héritages sont exemptés de cette taxe.
Gilles RIBOUET, Ludovic AGATHE
L'express du samedi 08 janvier 2011
